澳门正规赌博十大网站

600万方存量时代,看重庆商业地产新常态

2019-12-29

澳门正规赌博十大网站 1

2018年底,中国指数研究院发布的《2018中国商业地产市场年报》显示:2018年1-11月,我国商业地产开发投资额18489亿元,同比下降10.2%;商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降,由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。

  中国最大、世界第二商业地产企业——万达商业地产将登陆资本市场。万达上市可谓“十年磨一剑”:2005年,万达想打包10亿美元的核心物业,通过房地产信托投资基金在国际资本市场融资,但因国家严格限制外资收购国内物业而搁浅;2007年,万达意欲在A股市场上市,但2008年的金融危机让这一计划再次搁浅;2009年,万达第三次申请内地上市,但随后的楼市调控让万达又一次梦断资本市场。

  万达宣布上市无疑是2014年商业地产行业的一件大事,也为我们提供了一个窗口,了解这家行业领头羊的真实情况。2013年万达总收入868亿元,同比增长46.8%。其中,物业销售收入占比86.4%;物业出租及管理收入占比9.8%,即便2014年上半年上涨至22.3%,仍然是以销售为主导。2013年万达的税后净利润为248亿元,而公允价值增加就达到154亿元。

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

据统计,2019年全国拟开业购物中心项目约982个,商业总体量约8622万平方米,再创新高。

  万达的不懈努力终成正果,但此时的房地产已经是“夕阳无限好,只是近黄昏”。楼市供求格局已发生扭转,大周期下行已经开启。一方面,商业地产从2012年就开始出现供应大于吸纳的情况,写字楼、酒店、购物中心等都出现同质化、供应过剩,国际资本市场能否给予万达理想的估值不容乐观;另一方面,住宅进入供应过剩的阶段后,万达最核心的竞争力,即以高利润的住宅销售来弥补物业持有对于现金流的占用的“万达模式”是否还能“玩得转”,也是一个问号。

  万达的故事给我们带来什么启发呢?

1“1+18”-商圈多元化再升级

从宏观上说,商业地产显然已进入存量时代。然而相比片面的悲观,我们要看到,商业地产未来的市场潜力依然巨大。商业地产说到底是提供办公、消费的空间和场景,它与我们的收入和社会消费品零售水平息息相关。

  但对于万达来讲,如果再一次错过资本市场,就不仅是能否延续过去经营模式的问题,而是紧绷的资金链可能断裂的存亡问题。由于商业地产培育期长,期初现金流贡献少,“三费”(经营费用、管理费用和财务费用)太高,一般需要借助于私募、REITs和ABS等证券化来解决持有型商业地产的现金流压力。但是,我国地产金融发展滞后,再加上调控对地产融资的限制,内地开发商很少大规模持有经营性物业。

  传统商业地产的开发模式主要以现金流的高周转和低价拿地为核心。这是一场现金流的高杠杆游戏,高手惯用的方式是七个锅盖八个锅的模式。

重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

据国家统计局公布,2019年前三季度全国居民人均可支配收入22882元,比上年同期名义增长8.8%,扣除价格因素,实际增长6.1%。其中,城镇居民人均可支配收入31939元,增长7.9%,扣除价格因素,实际增长5.4%。同时,消费方面也表现出平稳的势头。前三季度,全国居民人均消费支出15464元,比上年同期名义增长8.3%;扣除价格因素,实际增长5.7%。加之超2亿新中产的消费升级,商业地产自然成为地产大佬们争夺的市场。

  短短20多年内,万达便以1473万平方米的持有面积成为国内最大的不动产商,甚至将港资老牌持有型地产企业新鸿基和恒隆甩在后面。而且,万达的项目大多在二三线和三四线城市,培育期更长,现金流压力更大。万达的秘诀就在于,以万达影院、万达百货和跟随万达的品牌连锁为核心的城市综合体到哪里都是新地标。因此,万达可以从地方政府获得规模化、低成本的土地储备。

  随着房地产市场进入下半场,原有模式面临极大的困难。其一、商业物业需要很长的养商期才能达到较高的运营水平。尤其是开发型企业不擅长对商办物业的运营,其租金回报率长期维系在5%以下的水平,甚至不足以支撑借款利息;其二、此前尚可通过住宅的高毛利和快速周转来弥补持有型商业对现金流的侵蚀。但随着住宅市场暴利时代的结束,以及周转率的下降,只能通过借债来弥补现金流缺口,对经营性抵押贷款等常规融资工具依赖度更甚;其三、随着金融体系流动性趋紧,特别是在经营现金流不充沛的情况下,经营性抵押贷款融资等常规性融资工具难度加大。

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

诚然,存量时代的残酷在于,马太效应更加显现其威力。加之商业地产需要长时间的持有和运营,小玩家撑不到黎明来临前往往就只能缴枪投降,这里注定将是头部玩家们的主场。万达、富力地产、新城控股、华润置地、中粮集团、龙湖集团、万科等,从新开业购物中心数量到运营,各家都是使出了十八般武艺。商业地产,跑马圈地的时代已经过去,做好布局,自持优质物业,良好运营才能重塑护城河。

  低地价和随行就市的高房价为万达带来了非常可观的毛利率,其住宅销售也带来了充裕的现金流,覆盖了持有型商业占用的现金流,也为培育期顺利过渡腾挪出时间。同时,万达以大型住宅区培育人气,以新地标和万达特有的院线、百货和跟随品牌集聚人气,解决了二三线、三四线城市新商圈氛围培育艰难、人气不足造成的空置。

  在这样的行业大背景之下,所有游戏的参与者不得不思考下一步行业的新机会在哪里?我们认为“增值”将是新模式的关键词。其核心在于提升租金和经营现金流,从而实现物业价值的倍乘和飞跃。尤其是在一线城市已经进入存量时代的大背景下,城市更新的需求激增,市场涌现出大量的存量资产并购机会。通过重新定位、产品改造尤其是租客的升级迭代,改善经营状况,提升经营性现金流状况,最终使得商业地产回归资本的属性,其价值由物业产生经营性现金流的水平来决定。在该种模式下,如果能够在3-4年内将物业的经营现金流提升40%以上,也即物业的价值提升40%左右,加上合理的杠杆,股本在实现退出时就可实现年化20%的收益。

澳门正规赌博十大网站 2

深耕数十年 富力加码布局商业地产

  但是,随着住房供求格局逆转、住宅销售大周期下行、建筑安装成本刚性上升,以及商业物业供应过剩让租金前景蒙上阴影,万达持有型商业现金流压力开始显现。销售和租赁物业带来的经营现金流从2011年的359亿元下降到2014年上半年的-89亿元。为此,万达不得不借助于高杠杆的抵押债务融资,银行贷款从2011年的359亿元上升至2014年上半年的615亿元。由于持有物业对于现金流的占用还在增加,融资高成本、高杠杆、期限错配让万达资金链压力越来越大,转向资本市场融资已经刻不容缓。

  如何实现增值?有两个能力至关重要:第一、资产运营管理能力;第二、金融创新,必须有更便宜的杠杆资源,以及通畅的退出通道。

资料来源:中国指数研究院收集整理

在商业领域深耕十来年后,2018年富力集团加码布局,成立富力商业,整体管理运营旗下自持商业物业,以“新人”姿态再战商业地产,它能否突围?

  尽管房地产大周期下行,商业地产项目培育期较长,万达管理团队的物业经营和资产管理能力还有待提高,但在过去房价总体上升的背景下,前期项目低地价会带来可观的物业重估收益。而且,重估收益会随着物业管理的完善而不断增加。更为重要的是,相比其他“散售型”商业项目,万达持有型物业在创造城市新商圈上的效应是最好的,集聚商业氛围和实现物业增值的前景相当可观。目前,尽管国内商业地产过剩,但真正具有物业运营能力的商业地产项目很少,多数都是以“散售”而获得短期收益的“一锤子买卖”。因此,只有万达真正在培育和经营商业,特别是在二三线、三四线城市,其集聚商业气氛、带动城市功能调整、服务业发展上的努力,是其他投资商业地产的开发商所无法比拟的。

  资产运营管理能力包含资产硬件的改造、租客品牌的淘换、物业管理的人性化、招商资源的渠道整理能力等,这是一项实实在在的能力。它不同于以往依靠卖图纸、卖楼花等由想象力承载的商业逻辑,而是由租户实实在在的营业额来支撑。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

从富力集团的家底来看,无疑是底气十足的。10月31日晚,富力地产第三季度财务报告发布。据财报披露:前三季度,富力地产实现协议销售金额925.6亿元,协议销售面积达853.44万平方米,较去年同期分别上升6%和29%;营业收入505.24亿元,同比增12%;净利润、归母净利润也有所增长,分别为47.51亿、45.37亿元;其资产总额4153.10亿元,同比增长约13.43%。综合毛利率近40%,整体保持优秀的盈利能力。这个毛利水平,放到全球都是非常不错的。

  在新型城镇化大背景下,人口、产业、资金向城市集中和集聚是大趋势,服务业发展也是大趋势,居民对于满足城市现代生活的商业综合体的需求与日俱增。从这个角度来看,万达致力于成为持有型物业企业的努力,在探索持有型物业经营和管理模式上的努力,在探索人口和产业空间集聚效应上的努力,事实上是在为城镇化做铺垫、打前哨。尽管万达在部分二三线、三四线城市的项目有点超前开发,但也不过是“小孩子买了大衣服,迟早用得着”,这也意味着这些项目未来的增值前景是值得看好的。

  金融创新是指资产证券化已是大势所趋,尤其是创新型的债权融资公司(如商业地产的资产支持证券ABS)以及私募REITs等。目前,市场中已经有案例在探索和突破,如中信启航等。一旦未来REITs推出,将对行业产生根本性的改变。但在此之前,更需要反问自己:是否有现成的成熟且成规模的基础资产?是否有成熟的估值技术?是否有税收优惠政策支持?机会往往是给有准备的人,为了迎接资产证券化大潮,近期高和资本联合住建部政策研究中心以及中信金石基金共同撰写了《商业地产资产证券化研究》报告。这份报告不仅从行业的宏观趋势进行了分析,而且从REITs的估值、税务筹划以及机构投资者的偏好等技术要点进行了实际案例的模拟演算和分析。

2五大核心商圈收割近七成人气

地产开发同时,持续稳定的现金流和优质布局,也支持了富力在商业地产方面的卓越表现。富力早已表现出非一般的雄心,其拥有酒店和商业资产市值超800亿元。

  对于此次IPO,尽管传言万达为了解决资金压力,对于募集资金规模、发行价,均降低预期,但无论如何,我们不能忽视国际资本市场融资给万达乃至内地整个商业地产所带来的经营管理模式上的变化。从国际经验看,无论是私募、信托,还是REITs和ABS,它们不仅是供给商业地产现金流“血液”利器,更能为商业地产项目注入最好的资产经营管理体系,包含硬件配置、品牌搭配、物业管理、经营定位、招商资源等,这也是万达目前最为欠缺的。

  在新模式下,私募股权基金有着极其广阔的发展空间。从投资者的角度分析,在狂飙猛进的开发模式下,单个项目的开发投资难以满足收益率水平,多依赖地产公司多个项目的高速周转来实现较高的股本收益率。投资人投资于公司虽然可享受高周转的好处,但面临公司治理以及项目参差不齐的顾虑。

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

具体来说,拥有132家酒店,其中90家已完工在运营中;在北京、广州等十余座城市拥有含超甲级、甲级等写字楼物业;在营商场10个(位于北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡等地),在建及规划中商业项目近20个。这个实力,意味着富力已经提前拿到了商业地产存量时代,头部争霸战的入场券。富力取得今天商业成绩的秘密,就是有前瞻性的大开发、大布局。

  因此,万达在国际市场上实现IPO是一个划时代的事件。对于万达而言,将从过去的跑马圈地、快速周转向资产管理、物业运营转变,从物业开发型房地产企业向物业持有型资产管理企业转变。对房地产行业而言,万达IPO正式标志着我国商业地产告别增量时代和同质化竞争时代,从而进入存量时代。商业地产整体将从开发向利用存量转变;从追求地价上涨的短期收益,向重视管理和经营带来的长期租金收益转变。

  在存量投资的时代,投资人更适合通过专项基金来投资。公司治理透明,项目标准清晰,通过有经验管理人的运营管理实现较高的收益;从激励机制而言,基金“管理费+carry”的收费方式,与商业物业“弱的经营现金流+退出的巨额套现”最容易实现激励的匹配。从而吸引大量专业人士加入;从金融创新动力而言,基金管理公司深植金融行业,有强烈的创新冲动和创新能力。

澳门正规赌博十大网站,图:2017年五大核心商圈社零总额

存量时代 富力单点突破+精细运营

澳门正规赌博十大网站 3

2017年,富力与万达的“世纪大交易”,富力以200亿元从前首富手中买下七十余家酒店,喜提“全球最大豪华酒店业主”,从此成为全球酒店业顶级玩家。

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

进击的富力并不满足于此,酒店之外,富力也开始进行商业地产的精细化运营。富力商业近来主推的“富力广场”系列和“富力星光”系列就是其典型表现。

上一篇:没有了 下一篇:没有了