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走出京津冀,华夏幸福的突围

2019-11-29

接着给大家做房企的半年报解析。今天的主角是神秘的华夏幸福。

原标题:走出京津冀,华夏幸福的突围

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以产业新城为主要运营模式的华夏幸福,虽不是纯粹的房企,却正凭借房地产销售的大增,向千亿阵营迈进。

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华夏幸福这几年的困顿与超越,一直围绕“京津冀”展开。

中超近年来爆买潮退去,人员流失本不足为奇,而华夏幸福作为人员流失最厉害的球队之一,将帅集体在下家创造幸福的奇景,真正能够让人”震惊“了。

华夏幸福近日发布中报显示,上半年销售额达584.34亿元,同比增长74.95%。其中房地产业务贡献率仍在八成以上,较去年已有所减少;从区域贡献来看,京津冀成为其主要“收割场”。

说到这家企业,一位地产同行的话颇能引起业内共鸣:

这家以产业地产驰名地产圈的运营商近日发布2018年半年报。报告显示,2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%

法甲作为贫富不均的联赛,中下游要买人是极其不易事,即使如此也能够把姆比亚从华夏幸福夺走。

作为园区开发经营商,华夏幸福的业务侧重和区域布局均有强烈的政策导向性,其股票也为多家券商所推荐。但业内人士指出,业绩分布过于集中的现实,以及产业运营中受到宏观经济形势的影响,都有可能成为未来业绩的不确定因素。

很多人可以对万科融创侃侃而谈,但是对于华夏幸福,谈了五分钟便可能语塞。

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房地产仍是主要贡献点

神秘指数高成这样,足以起到反效果:越是低调,外界反而越是好奇,非要找个机会一探究竟。

尤为引人瞩目的,是其走出京津冀,将“产业园区+住宅地产”的模式成功复制到了其他地方。

当山东鲁能的阿洛伊西奥来到华夏幸福,并与拉维奇共同将华夏幸福由升班马提升到了亚冠级别时,让人觉得这支球队完全能够靠着外援实力一飞冲天了。

按照全年870亿元的销售计划,上半年公司已完成67.2%。据易居克而瑞统计,上半年这一销售规模在国内房企中排名第七。

现在,机会来了,刚刚公布的华夏幸福半年报,给了我们一个难得的解析华夏幸福的良机,也回答了不少之前的好奇。

数据显示,2018年上半年,华夏幸福新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。上半年非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745.0亿元,占总数77.15%。

就在此时,阿洛伊西奥被卖到了中甲球队,之后的华夏幸福几乎完全以拉维奇一人之力苦撑,却看着阿洛继续在中甲发光发热。

多数机构认为,按照当前增长态势,在去年实现723.53亿的销售规模后,今年华夏幸福的销售有望首度突破千亿大关。

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报告期内,公司非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25%。此外,环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中,环郑州区域是华夏幸福在环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制的成功案例。

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分业务类型看,产业新城业务销售额共计 483.57 亿元(含园区结算收入99.31亿元,产业园区配套住宅签约销售额384.26亿元),城市地产签约销售额95.34亿元,其他业务销售额5.43亿元。

看业绩报表,人们首先关注的都必然是盈利。从报表上看,华夏幸福上半年的赚钱能力还是很可观的。

至此,这位“环京大地主”的突围战,可以说已报大捷。

当重伤员热尔维尼奥重新走上中超赛场时,其状态已经无法与当初千里走单骑时相比,看过其比赛的伙计们,也许都认为32岁的热鸟,已经飞不动了。

据此计算,除去园区结算收入外,上半年房地产业务的销售占比为83%,仍是最重要的业绩贡献点。而在过去两年,华夏幸福房地产业务的销售占比分别为85.2%和86.4%。

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成也“环京”

这时,华夏幸福”果断“将其抛弃给了帕尔玛,在意甲赛场上热鸟再次起飞,一次次表演让人猜想这大神是不是返老还童了。

在非房地产业务中,产业发展服务业务虽然占比不大,但由于利润率高企,对总体利润的贡献较高。安信证券报告指出,2015年华夏幸福产业发展服务收入的毛利率最高为 95.01%,对公司整体毛利润贡献率达到 43.93%。

2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿,同比增长57.13%。而据2017年半年报显示,当期实现营收222.6亿元,同比增26.4%。

“实体经济在我们这,我们左手是房地产,右手是实体经济园区,PPP模式也是受到国家政策认可。”主掌华夏幸福财政大权的执行总裁吴中兵这样概括其业务。

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在房地产市场进入下行周期时,产业发展业务将为华夏幸福提供可持续的业绩支撑。华夏幸福提供的信息显示,受益于高利润率的产业园区业务占比提升,今年上半年公司实现总体毛利率45.3%,同比上升12.7%;实现销售净利率22.5%,同比上升4.5%。

实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿,同比增长29.05%。公司实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。

而这一模式脱胎于固安,并被华夏幸福董事长王学文不断复制。

不仅仅是球员损失,教练也能够轻易放弃,佩莱格里尼被中超解雇之后重新在英超上任,手上的西汉姆排名不高,阵容却没有那么差。

从分布来看,环北京区域贡献了上半年营业收入的九成以上。上半年华夏幸福在中部、长江经济带、珠三角等区域都实现了布局,还完成首个海外产业新城项目投资 协议的签署,海外总部也在新加坡正式开业。这些动作被认为在一定程度上体现了其模式的可复制性,但从投资回报周期上看,尚难在短期内形成业绩贡献。

报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%。

2002年,河北廊坊市固安县与华夏幸福政府签署了60平方公里的开发协议。华夏幸福为固安政府建设全套产业园区,包括配套住宅。更为关键的是,华夏幸福同时也为政府招商引资,提升地区活力的同时又大幅增加税收。

如果佩莱格里尼在教练的任上能够和热尔维尼奥在球场上相比,华夏幸福只能悔之莫及了。

与此同时,华夏幸福通过设立孵化器、股权投资等所做的产业投资等业务,同样有着较长的收益回报期,尚未体现在当下业绩报表上。